地产创新|“国内股票行情代建”将死?曹舟南重构“共建模式”

水桃 水桃 11月09日 17:15
地产创新|“代建”将死?曹舟南重构“共建模式”

本报记者李未来 杭州报道

尽管明知道经济形势已经发生转变、互联网时代不断迭代更新也在一次次冲击着传统的房地产开发模式,但已经习惯了依赖快速买地、建房、销售住宅为主的高周转模式来赚快钱的地产企业,却在寻求转型的道路上困难重重,难以摆脱传统的重资产运营模式。

近日,在蓝绿双城科技集团成立一周年之际 ,其创始人、董事长曹舟南在“首届共建者大会”上,颠覆了自己在绿城时代苦心营造的“代建模式”,力推其首创的“共建”模式,并展示了创业成果 。

“中国房地产已经进入了下半场,我们要重新做房地产现代服务业,而不是重头企业和传统开发商,我们需要反思空中客车公司股票和重构这个行业的价值体系。”曹舟南在接受记者采访时透露,目前杭州股票代操作政府下面的各城投公司是蓝绿双城合作项目最多的。

否定代建 力推共建

“蓝绿双城据说做的不错,以代建的方式拿了很多项目。”一位杭州本地地产企业相关负责人这样对记者评价蓝绿双城。

地产创新|“代建”将死?曹舟南重构“共建模式”

出于对出身绿城的曹舟南的惯性思维,地产圈很多人仍然以为蓝绿双城做的还是代建的生意。

2009年,刚满40岁的曹舟南加入绿城,任职执行总经理。2010年,绿城房产建设管理有限公司成立,曹舟南担任该公司总经理,主导代建业务,并将代建业务逐步培育成为绿城集团的一大支柱,根据绿城中国(03900.HK)的年度报告,2018年绿城代建业务销售额为552亿元,占绿城集团总销售额35.29%,2017年这一比例是29.39%。

不过时至今日,曹舟南亲口推翻了自己在绿城时代苦心经营数年的“代建模式”。“代建模式是有问题的,代建说白了,做好做坏一个样,代建模式能够走通的前提是房企能够拿到高额的土地红利,行业只追求效率而不追求质量。”曹舟南告诉记者,随着这样的时代宣告结束,代建已经进入到一个红的发紫的市场,接下来的发展必将困难重重,而共建却是一片蓝海。

据曹舟南介绍,蓝绿双城扩张的核心因素是共建商业模式。共建模式是代建的升级和创新,就是把房地产还原到制造业和服务业,构建业主、投资人、合作商、合伙人的事业生态。该模式将坚持市场化法则,基本原则是价值创造、利润兜底、售价对赌和超额分成,主要类型有小股操盘、融资代建、纯代建、合作开发四种。

在事业生态中,蓝绿双城希望业主转化成为蓝绿双城的投资人,进而成为蓝绿双城最好的置业顾问,业主同时兼具“业主”“投资人”“置业顾问”三重身份。更多是与投资人、基金方、客户以及所有的合作方形成利益、责任、风险对等,而代建模式是由委托方承担全部风险。

“目前代建最大的问题是所有风险在投资人,今后必定面临困难。代建方不过是赚多赚少的问题,所有人员经费算进项目成本,一般安排800万-1000万元,然后按照总体销售额的5-7个点算服务费。”曹舟南说。

曹舟南同时指出,传统代建收取管理费的模式也不合理,由于代建项目几乎都集中在四五线城市,销售额中有60%——70%,甚至80%是地价,实际销售额的体量并不多,以这个标准计算服务费,投资人并不划算。因此,蓝绿双城在深圳的代建项目是去掉项目土地费后,在计算品牌和管理输出的服务费用。

曹舟南称,相比以往的代建模股票 5天取最大值式,在融资代建和小股操盘中,蓝绿双城是有一定的资金投入的,这个资金相当于蓝绿双城的保证金,如果房子卖的不好,蓝绿双城也跟着受影响,这种机制下蓝绿双城肯定竭尽全力将项目做好并营销出去。

城投公司是重要合作伙伴

值得注意的是,虽然蓝绿双城成立仅一年整,但曹舟南公布的签约合作数量和已经布局的城市数量,已经初步证明了其首创的共建模式对委托方吸引力颇大,具备较强的可扩张性。

从2018年8月离开绿城到蓝绿双城注册成立,曹舟南花了三个月时间,从成立到公司架构搭建完成,其同样用了三个月。

如今经过一年多的发展,蓝绿双城目前团队总人数已经有520人。

蓝绿双城数据显示,目前公司已经成功签约项目30个,规划建筑面积超过1000万平方米,可售货值超过800亿,进驻杭州、深圳、济南、成都、郑州、宁波等16个重点城市,同时储备项目超过300个。组建一年来,蓝绿双城取得了重大发展,品牌价值达到51亿元,成功签约项目30个,规划建筑面积超过1000万平方米,可售货值超过800亿元,进驻杭州、深圳、济南、成都、郑州、宁波等16个重点城市,同时储备项目超过300个,并且与平安不动产、复星集团、杭州地铁集团、山东铁路投资集团、山东土地发展集团、河南铁路投资集团、保辉集团、杉杉集团等建立了稳定的战略合作关系。

“中国城市化的上半场是以房地产为主体推进的城市化,整个行业崇尚和鼓励规模,销售规模、土地储备规模、结算收入规模、利润规模等都是企业追逐的方向,但当前全国城镇化率达到60%,主要城市建设框架基本完成,城市建设用地指标稀缺,城市人均居住面积达到36平方米,居住水平达到全球前列;房地产宏观调控已成常态,中国房地产已经进入了下半场,在下半场,房地产将逐渐被去掉投资属性和投机功能,回归居住功能和服务功能,销售对象和结构将发生根本变化。”曹舟南认为,在下半场,我们要重新做房地产现代服务业,而不是重头企业和传统开发商。

曹舟南认为,目前共建模式带来的公司发展进度远超出他的预期,目前政府下面的城投公司是蓝绿双城最重要的合作伙伴。他表示,蓝绿双城从开始组建就对应将来轻资产、科技型上市的各项要求,“有很多大的战略投资机构始终在跟着我们,我们争取早点上市”。

不过作为第一个吃螃蟹的人,曹舟南和他的共建模式能够带着蓝绿双城走的多快多远,还要拭目以待。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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